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失去重力

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第90章 土地谈判

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晚上,他带着专业的律师来到酒店的包间谈判。

包间一共有七八个人,而他们只有两个人有点势单力薄啊。

一番寒暄以后,他们喝着茶开始进入主题,没有谈好,这顿饭吃起来没有什么意义。

“吕先生,我们万科想买你手中的这块地皮,请你开个价吧。”

“既然你们找到我,那么你们就说说你们想用多少钱买走这块地。”

“吕先生果然爽人爽语,我们调查过当初你花了两千万买走这块地的使用权,我们公司经过商议愿意出一个亿买走你手中的这块地皮。”

吕小布假装站起来要走。

“吕先生别着急啊,事情还可以商量嘛。”

吕小布重新坐下,然后假装生气说道:

“你们公司既然是想要我手中的这块地,那么就拿出诚意出来,那种骗小孩的把戏最好少,这块地的价值你们也是评估过了,新院区和市行政中心都会落址这里,而且楼盘建成后,凭借学区房的噱头,房子是不愁卖的,你们觉得呢。”

“那吕先生你想要多少。”

“四亿!”

他们都一脸惊讶。

“吕先生,你这价格未免太高了吧。”

“这个价格,你们回去商量一下,后面还有地产公司找我商谈,你们考虑好后可以打电话给我。”

“吕先生,请稍等,这个事我和董事长汇报一下。”

“请便!”

看着他们几个出去包间,吕小布和律师相视一笑。

本来吕小布的心里价位是三个亿,现在多喊了一个亿,这是留有降价空间。

地产商就算以四个亿买走他的地皮也是不会亏的。

开发商的利润率有3个指标。qqxδnew

销售利润率,计算方式是利润除以销售额。

成本利润率,利润除以成本。资本金利润率,利润除以开发商的自有资金。

资本金最低要求国家是有限制的,不低于项目总投资的20%。

也就是说开发商有2个亿即可以启动总投资10亿的项目。

其他的钱来自银行借款,股权投资等等。

资本金利润率最能反映开发商赚多少钱。

房地产开发商在进行商业开发时要做大量的预算,这些预算从开办费、拿地出让金,建筑成本,销售宣传费用,税费负担等等近百项进行逐一核算、测算,最后测算到交房阶段预留的风险基金才能结束一个楼盘的经营行为。

因此,从以上情况看,一个楼盘挣多少钱还真不好测算。

但保证每平方米5%--10%的利润是一个楼盘的基本要求,甚至有的楼盘达到10%--20%以上的利润。

这要看当地城市的总体情况、开发商的贷款类型、当地税收政策、建筑施工单位成本控制能力、装修队伍水平等各类因素,还要考虑物业管理是开发商管理还是业主自制组织等因素。

过了好一会,这几个家伙又进来了。

“吕先生,通过董事长和各位股东的协商,我们愿意出3.5亿买下你手中的地。”

“成交。”

对面几个蒙了,本来还以为他会一番讨价还价,结果痛快答应,早知道出三个亿试下。

“你们别有侥幸心理,我之所以痛快答应,只是懒得再为一两千万浪费时间。”

“那好,我们现在就开始签署转让协议。”

接下来的事情就交给律师了,这些什么协议和法律文件对吕小布来说太复杂了,还是那句话专业的事交给专业的人去做。

虽然我没本事,但是我可以花钱请有本事的人给我做事。

是不是买地的3.5个亿都是他的,当然不是的,那么吕小布到底最终能拿到多少。

我们举个列子就清楚了。

曾经有个老板1000万买了一块地,因为规划这块地突然升值了,现在这个老板要把这块地卖出去,他要卖多少钱。

1.7个亿!

这个老板如果不考虑税收,他赚了1.6亿,那么这1.6个亿足额缴税以后,老板可以拿多少钱回家。

只有4000万。

为什么呢?因为他要去交增值税,那么增值税要多少呢!百分九,1.6亿乘以9%,他要交1440万。

增值税交过以后,你1440万要去交7%的城市维护建设税100.8万。

然后你要按1440万的增值税去交百分3%的教育税,附加43.2万。

还要按1440万的增值税去交百分2的教育附加费28.8万。

然后还要交一个小税叫印花税,1.7个亿乘以万分之五就是8.5万的印花税。

这些都是小税,这个时候第一个大税出来了,这个大税叫什么?

这个大税叫土地增值税,它的最高税率是60%。

像上面他的增值额是1.6个亿,再减掉181万的这些附加小税,然后他总共要把一亿五千万的增值额乘60%,减去1000万乘35%,这个计算过程。

那么他的土地增税要交多少呢。

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