重生:财富遥遥领先

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第357章 算账——谈判

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陈子桓接到Vivien消息的时候,就有些头疼。

上海给了他们足够的礼遇。

“银河科技”初五就开工了。

回到京城后,都没来的及去酒店,直接去公司和Vivien见了面,听了她详细的汇报。

Vivien拿出了地图,给他划地方看具体是哪块地块。

什么鹏利,这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗!

陈子桓陷入了沉思。

去上海也可以,未来做支付,上海的金融环境是个好选择。

可TMD预算超支了呀!

按照他之前的预计,在上海或者深圳弄个写字楼15层的,地下两层,单层建筑面积2500平米,总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿(8000-平米),写字楼造价算装修1个亿。

只需要付个拿地钱,用地皮贷个9千万,刨除贷款,支付1.1亿就弄完了。

深圳是拿地便宜,海边是5千万9000平米,但造价是一样的。

拿地便宜贷款也少,能贷4千万,刨除贷款,也得支出1.1亿。

无非是还贷少点。

这他妈的是“戴维斯双杀”。

建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。

X5-2、X5-3、X5-4,三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。

只拿X5-2,倒是便宜1500万美元,折合1.24亿人民币。

但,这可是陆家嘴绝版地块。

错过这个村就没这个店了。

虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人,但这辈子,他就不太想碰地产。

这个行业出现的风流人物太多,可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退,这个行业能全身而退的人并不多。

使用杠杆真的容易让人入迷,根本停不下来......

写字楼,不说遍地都是,但不是绝对核心地块意义都不大。

供大于求,空置率非常可怕。

想靠卖写字楼赚钱,也真的够难。

有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。

一个很直观的说明。

买的时候3亿,买了10年,卖的时候价值10个亿了,感觉好像差价有7个亿,发财了。

可实际上,各种税5.1亿,减去买的3亿,还剩1.9亿......

这个期间还别有贷款,搞不好有贷款,这1.9亿容易被覆盖掉。

正规的手续贷款利率要5.5%以上。

稍微资金困难点,搞个内保外贷或者经营抵押贷,拿的资金基本就要10%利息了。

有的实在周转不开,十几个点的利息也很常见。

很恐怖。

所以专业的房地产开发公司,跑通模型的公司,做的基本都是民宅,开发商的利润基本都是15-20%。

他反复仔细思量这个事情。

其实就是算账,账能算的过来就可以做,账算不过来就不能做。

唯一能确定的是,这个地块是最核心的地块。

拿出了一根烟,旁边的生活秘书丁婉,拿火机给他点着。

陈子桓深吸了一口,吐了吐烟圈,看了看丁婉。

很久不见,这个学姐和Vivien出去一趟,懂事了不少,现在职业多了......

从穿着上看,就很职业了。

她差不多算是公司员工了,只是没毕业。

出勤按照公司的时间走,老板在的时候以老板的时间为主。

她年前是差2天过年回的家,年后也是初五上的班。

他不在的时候,Vivien一直在调教她。

抽了一会烟,把烟掐掉,闭着眼睛仰头靠在座椅上,手指敲着桌面,脑子里在疯狂的算账。

先算的是规模,就是“银河科技”未来要变成什么样子,发展到多大规模,需要多大的办公场地。

仔细思量,陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。

超过一万人就开始淘汰,始终让人数不能超过1万这个数字。

人太多了也麻烦。

银河科技人数不超过1万人就挺好。

以后设置分红池就按照1万人做。

用1万人,反推写字楼面积。

一层面积2800平米的话,人均10平方米算是比较舒适的空间。

25层就已经可以容纳7000人。

1万员工也不可能都在这里的,全国好的大学都有驻点,基本7千人在写字楼就顶天。

25层就够了。

这个高度就保证了未来不会有空置,他们自己就用了。

他睁开眼睛说道:“订机票,咱们去上海,粗略的想法有了,还得谈一下。”

Vivien点了点头,就开始通知法务还有行政人员订票。

···

浦东会议室。

陈子桓实地看了地后,就进入到谈判桌上。

正主来了,就开始了真刀真枪。

这个谈判会,是有会议记录的......

银河科技一共来了5个人。

陈子桓、丁婉、Vivien、Lina、法务。

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