民国十七年，关外奉天城北边三十里，有个村子叫靠山屯。屯子里住着个大户，姓秦，当家的叫秦万福。这人五十来岁，瘦长脸，三角眼，行事霸道，屯子里的人私下都叫他“秦三刀”——意思是宰人三刀不见血。
秦家祖上是山东逃荒过来的，到了秦万福这辈，已是靠山屯首富。他家有良田百顷，长工二十多个，还在奉天城里开着当铺和粮行。秦万福这人精明得很，收租放贷从不让利半分，谁家还不上债，他就带人强占田产，逼得好几户家破人亡。
这年农历七月十五中元节，秦家大院早早关了门。按老规矩，这天夜里阴气重，活人要避着走。可秦万福偏不信邪，坐在堂屋里喝酒，对管家老刘说：“什么鬼啊神的，都是穷鬼编出来吓唬人的。我秦万福活了大半辈子，就没见过一个真东西！”
正说着，院子里的狗突然狂吠起来，叫声凄厉，像是见了什么可怕的东西。紧接着，所有的狗都噤了声，整个大院死一般寂静。
秦万福心里一紧，却还是强作镇定：“去看看，是不是有贼。”
老刘战战兢兢提灯出去，不到半盏茶功夫，连滚带爬跑了回来，脸白得像纸：“老、老爷……院子里……铁树……开花了！”
秦家大院有棵百年铁树，是秦家太爷爷从南方运来的，栽在院子里镇宅。这铁树从来不开花，老辈人说，铁树开花，必有大变。
秦万福冲到院子里，果然看见那棵铁树顶端冒出了几朵血红色的花，在月光下诡异得刺眼。更怪的是，树下站着个人影，模模糊糊看不清面容。
“谁在那儿装神弄鬼！”秦万福喝道。
那人影慢慢转过身来，竟是个穿长衫的老者，面容清癯，眼神却锐利如刀。老者开口，声音飘忽：“万福啊，你作恶太多，秦家的报应来了。”
秦万福一愣：“你是什么人？敢在我家胡说八道！”
老者叹道：“我是你太爷爷秦世忠的堂兄，秦世良。按辈分，你得叫我一声老祖。”
秦万福想起来了，家谱上确实有这么个人，说是年轻时得道成仙了。但他哪肯信这些：“少来这套！我秦万福只信手里的银元！”
秦世良摇摇头，伸手一指，秦万福只觉得天旋地转，再睁眼时，已不在自家院子，而是站在一片荒山野岭之中。四周阴风惨惨，远处隐隐传来凄厉的哭喊声。
“这是什么地方？”秦万福声音发颤。
“这是阴阳交界处，我带你来，是要让你看看秦家的根。”秦世良说着，往前方一指。
只见山坳里有个深坑，坑里密密麻麻跪满了人，个个衣衫褴褛，身上压着沉重的枷锁。坑边站着几个青面獠牙的鬼差，手持带刺的铁鞭，不时抽打坑中人。
“这些是什么人？”秦万福问。
“都是你们秦家历代作恶之人。”秦世良说，“你看坑底那人，穿宋朝官服的，那是秦家祖上秦桧，害死忠臣岳飞，如今在地府受千年刑罚。他旁边那个，是你曾祖，在山东当知县时贪赃枉法，害死十三条人命。再旁边是你爷爷，放印子钱逼死过三户人家……”
秦万福越听心越凉，因为他看见坑里有个熟悉的身影——正是他自己！那个“秦万福”跪在坑边，背上压着一块大石，鬼差正用烧红的烙铁烫他的背。
“这、这是怎么回事？”秦万福腿一软，差点跪下。
秦世良叹息：“秦家祖上积了大恶，因果报应，代代相承。你这些年作的恶，不过是火上浇油。如今地府判官已经查明，秦家气数将尽，七日之内，必有灭门之祸。”
秦万福这下慌了：“老祖救命！我、我愿意改，我愿意散尽家财赎罪！”
秦世良看着他，眼中闪过一丝怜悯：“晚了。因果已定，除非……”
“除非什么？”
“除非你能在七日内做三件大善事，且每件事都要损己利人，真心实意。更重要的是，你必须找到一位有道行的保家仙，镇住秦家的冤亲债主。”
话音刚落，秦万福眼前一黑，再醒来时，已躺在自家床上。窗外天刚蒙蒙亮，那棵铁树上的红花在晨光中格外刺眼。
从那天起，秦万福像变了个人。他先免了所有佃户的欠租，又开仓放粮，接济屯子里的穷苦人家。最后，他当众烧毁了所有借据，把强占的田产都还了回去。
屯子里的人起初不信，后来见秦万福是动了真格，才渐渐相信。有人说秦老爷疯了，有人说他是被什么东西附了体。
到了第六天，三件善事都做了，可保家仙还没着落。秦万福急得像热锅上的蚂蚁，老刘提醒他：“老爷，听说东山里有位柳三爷，是个有道行的柳仙，专门帮人平事。只是这人脾气古怪，不好请。”
秦万福二话不说，备了厚礼就往东山去。那柳三爷住在一个山洞里，是个干瘦老头，头发胡子都白了，眼睛却亮得吓人。
听秦万福说完来意，柳三爷冷笑：“你秦家作恶几辈子，现在想靠三件善事就抹平？哪有这么便宜的事！”
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