"请进。"里面传来徐一蔓略显疲惫但依旧清晰的声音。
苏景明推门进去,看到她正坐在书桌前,鼻梁上架着一副防蓝光的平光眼镜,电脑屏幕上同时打开着好几个复杂的Excel表格和PDF文档。
"进展如何?"他将咖啡放在她手边不易碰到的地方,随口问道。
徐一蔓闻声抬起头,在看到他的瞬间,眼中立刻闪烁起兴奋的、如同发现宝藏般的光芒。
连日工作的疲惫似乎一扫而空:"比我想象的还要有意思,里面的问题太多了!你看这里——"
她转动电脑屏幕,用鼠标指向一个用红色高亮标记的区域:"张董他们提供的那份评估报告,简直就是在睁着眼睛说瞎话,完全忽略了几个最关键的、决定性的价值点。
首先,你看这份市场分析,"她调出一张她自己制作的区域竞争格局图,"以七小河景区为圆心,半径五百公里范围内,根本不存在同等级、同类型的自然山水景区竞争对手!
这意味着什么?这意味着它拥有极强的市场定价权和客户黏性,根本不需要像普通景区那样打价格战!这部分垄断溢价,在他们的报告里只字未提!"
苏景明在她身旁的一张扶手椅上坐下,身体微微前倾,认真地注视着屏幕和她激动的脸庞,做出了仔细倾听的姿态。
"其次,你看这部分。"徐一蔓继续道,语速因为兴奋而稍稍加快,她熟练地切换到一个资本开支预测模型。
"景区的主体基础设施,包括缆车、步道、游客中心、水电管网等等,在项目初期我们已经投入巨资建设完成,且标准很高。
根据我的测算,未来五到十年内,除了常规的维护保养,几乎不需要再进行大的资本性投入。
这意味着什么?这意味着在可预见的未来,项目的运营现金流会非常稳定、非常充沛,折旧摊销完成后,利润会非常可观!这部分长期稳定现金流的现值,也被他们刻意忽略了!"
她说着,又调出另一组她自己搜集整理的市场调研数据:"最重要的是,他们完全没有,或者说根本不愿意,去考虑品牌价值这个最重要的无形资产!
'七小河'和'九洞天'这两个名字,经过我们当年持续的投入和精准的营销,在国内中高端旅游市场上已经积累了很高的知名度和美誉度,拥有了一批忠实的客户群体!
这种强大的品牌效应,是后来者花几个亿广告费都未必能在短期内建立起来的!这本身就是一笔巨大的、隐形的财富!"
苏景明赞赏地点点头,端起自己的咖啡喝了一口:"分析得很透彻,这几个点都抓得非常到位,直击要害。还有其他的发现吗?"
"还有一个我认为是他们故意视而不见的——土地增值带来的隐性价值重估!"徐一蔓的声音提高了一些,她点开一张高清的卫星地图和周边土地交易价格走势图。
"你看,这是景区核心区以及周边缓冲地带,根据我从国土部门朋友那里了解到的非公开数据,仅仅过去五年,这些土地的实际价值,因为交通改善和区域经济发展,已经悄悄升值了接近三倍!
这个上涨趋势还在持续!这部分巨大的价值增量,在他们的评估报告里,同样完全没有体现,就好像这些地还停留在五年前的价值水平一样!"
她说着,从打印机旁拿起一份还带着墨香的、足足有二十多页的报告草案,递到苏景明面前。
语气充满了专业自信:"根据我的初步测算模型,如果综合考虑市场垄断地位、长期稳定现金流、强大的品牌无形资产以及土地隐性增值这四大核心要素。
七小河和九洞天这两个项目的合理市场公允价值,至少应该在25亿元人民币左右!这比张董他们那份漏洞百出的报告里给出的15亿估值,整整高出了10个亿!差距高达67%!"
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