民国初年，北方有个叫龙泉村的地方，村东头住着个叫周老实的穷汉。这人如其名，老实巴交，靠着祖传的两亩薄田勉强过活。他四十出头才娶上媳妇，媳妇却因难产去世，只留下个女儿叫小玉。周老实既当爹又当妈，把女儿拉扯到十六岁，出落得水灵灵一朵花似的。
这年秋天，周老实下地干活，锄头碰着个硬物。他小心翼翼刨开土，发现是个生满铜绿的铁匣子，匣子上了锁，锁孔奇特，呈八角形。周老实觉得稀奇，便把匣子带回家，放在院中石磨上，想等有空找个锁匠看看。
当夜，周老实梦见个灰衣老者，拱手对他作揖：“恩公，我乃灰三爷，被困匣中百年。若肯相救，必当厚报。”
周老实惊醒，觉得这梦蹊跷，第二天便拿着铁匣去找邻村有名的张锁匠。张锁匠摆弄半天，摇头说：“这锁古怪，我没见过这样的钥匙孔。”
回家路上，周老实在村口槐树下歇脚，碰见个走街串巷的货郎。货郎瞧见铁匣，脸色微变，低声道：“老哥，这东西邪性，我劝你早些扔掉为好。”
周老实本就犹豫，听这一说更拿不定主意。回家后，他把铁匣放在墙角，想着明日找个地方埋了。
谁知当夜又梦到灰衣老者，这次满面愁容：“恩公莫听外人胡言，我非邪物，实是修炼有成的保家仙。若得相救，定保你家三代平安富贵。”
第二天清晨，周老实发现女儿小玉竟一夜之间得了怪病，浑身发热，胡话连连。请来郎中也束手无策。周老实想起梦中老者所言，心道莫非与此有关？
正着急时，村里最年长的九叔公拄着拐杖来了，看了眼铁匣，捋须道：“老实啊，我小时候听我爷爷说过，百年前咱们这一带确有灰仙修炼。后来有个游方道士路过，不知为何将它封入铁匣。既是保家仙，你不如试试救它出来，或许对丫头病情有帮助。”
“可这锁实在打不开啊。”周老实为难道。
九叔公眯眼细看锁孔，忽然想起什么：“早年我听人说，西山寺的老和尚有一串八角钥匙，说是祖传开锁用的，不知可否一试？”
周老实救女心切，当即赶往西山寺。好说歹说，老和尚才借给他钥匙。回家一试，果然咔嚓一声，铁匣应声而开。
匣中并无金银财宝，只有一只干瘪的小壁虎，看上去早已死透。周老实正失望，那小壁虎忽然动了动，接触到空气后竟渐渐饱满起来，眨眼间变成一只活蹦乱跳的灰褐色壁虎，顺着匣壁爬出，对周老实点了点头，倏地钻入院墙缝隙不见了。
当夜，周老实又梦到灰衣老者，这次神采奕奕：“多谢恩公救命之恩，令爱之病乃我试探之意，现已痊愈。今后恩公有何难处，只需对东北角墙缝说三声‘灰三爷’，我自当现身相助。切记，此事不可外传，否则必招祸端。”
周老实醒来，果然见女儿已经退烧，正嚷嚷着肚子饿。他心中又惊又喜，对东北墙角拜了三拜。
说来也怪，自那以后，周老实家运日渐好转。地里庄稼长得格外好，养的鸡鸭从不生病，就连他随手种的菜都比别家水灵。村里人都说周老实时来运转，只有他自己知道是灰三爷在暗中相助。
一年后，邻村地主赵老爷看中了周老实家的两亩地，想强买来扩建祖坟。周老实自然不肯，这是祖产，又有女儿娘的坟在旁边。赵老爷便使坏，买通官府，诬告周老实偷税。衙役上门，要抓周老实去衙门。
危急时刻，周老实想起灰三爷的嘱咐，趁人不备溜到东北墙角，低声唤了三声“灰三爷”。刚说完，就听院外传来马蹄声，原来是县里新来的师爷路过。这师爷与赵老爷有过节，问明情况后，当即斥退衙役，还周老实一个清白。
赵老爷一计不成又生一计，放出谣言说周老实家中有妖邪，才会突然转运。村里人开始对周家指指点点，连平日里与小玉要好的姐妹都疏远了她。小玉委屈得直哭，周老实心疼女儿，又去找灰三爷求助。
次日，九叔公突然在村里宣称，他昨夜梦到山神爷托梦，说周家祖上积德，得保家仙庇护，是村中福气。九叔公德高望重，村民顿时转变态度，纷纷巴结周老实。赵老爷见状，也不敢再轻举妄动。
光阴似箭，小玉已到出嫁年纪。她与村里书生李文情投意合，李文家贫但志向高远，正在备考省城学堂。周老实欣赏李文品性，欣然同意婚事，只是发愁嫁妆。灰三爷知晓后，当夜托梦：“恩公不必忧心，明日可去后山老槐树下。”
周老实次日依言前往，果然在树根处挖出个瓦罐，内藏二十两白银。他惊喜交加，为女儿办了体面嫁妆。李文感激岳父支持，发誓必考取功名回报。
李文赴省城考试期间，当地突发瘟疫，许多村民病倒。周老实求灰三爷相助，灰三爷叹道：“此乃天灾，我道行尚浅，难以全解。但可指点一味草药，后山北坡的断肠草与金银花同煮，或可缓解。”
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